Ocena branży budowlanej

Polski sektor budowlany w całym 2010 roku odnotował wzrost na poziomie 0,8 proc. Firmy budowlane prognozują, że w 2011 roku wartość sektora wzrośnie 3,2 proc. Duże przedsiębiorstwa z tej branży szacują wzrost na poziomie 1,5 proc., a małe i średnie – na poziomie 0,4 proc. W zakresie specjalizacji największy optymizm panuje wśród firm z sektora budownictwa inżynieryjnego, które prognozują wzrost sektora na poziomie 2 proc. Przedsiębiorstwa ogólnobudowlane spodziewają się wzrostu sektora o 0,3 proc. Najnowsze dane GUS wskazują na dalszy szybki wzrost produkcji budowlano-montażowej w Polsce. W grudniu 2010 roku, po uwzględnieniu czynników sezonowych, produkcja zwiększyła się o 13,7 proc. w skali roku, po zwyżce o 10,9 proc. miesiąc wcześniej. W całym 2010 roku wzrost wyniósł 3,5 proc. Dobre wiadomości z tego sektora gospodarki nie przekładają się jednak na notowania firm budowlanych na giełdzie.

Informacje z raportu przeprowadzonego przez firmę Reas, monitorującą rynek mieszkaniowy, w oparciu o dane z sześciu największych miast pokazują, że sprzedaż nowych mieszkań w IV kwartale 2010 roku była najwyższa od trzech lat. W związku z zapowiedziami zmian, jakie przyniesie na rynku nieruchomości i kredytów rok 2011, wiele osób przyspieszyło decyzję o zakupie mieszkania. Takie zachowanie można było dostrzec u osób, które chciały uniknąć podwyżki stawki VAT, a także osób chcących skorzystać z dopłat ze Skarbu Państwa w programie „Rodzina na swoim”. Co prawda w 2011 roku o dopłatę będą mogli starać się również single, jednak analitycy oceniają, iż wszystkie nowe przepisy mogą zmniejszyć dostępność preferencyjnych kredytów aż o połowę. W związku z tym zainteresowani programem „Rodzina na swoim” przyspieszali decyzję o nabyciu mieszkania. Łącznie deweloperzy dostarczyli w IV kwartale 2010 roku ponad 8,5 tys. mieszkań, a w całym roku – prawie 31 tys. lokali.

Kryzys na światowych i europejskich rynkach finansowych nie ominął polskiej gospodarki, ale zjawiska kryzysowe były w Polsce znacznie słabsze niż w krajach europejskich. Jednak w 2009 roku Polska notowała wzrost PKB jako jedyna wśród krajów Unii Europejskiej.

Rynek budowlany cechuje obecnie duża konkurencja, dlatego aby sprawnie funkcjonować coraz więcej firm decyduje się na wdrożenie zintegrowanego systemu informatycznego klasy ERP. Branża budowlana jest branżą bardzo złożoną, wymagającą od oprogramowania IT najwyższej skuteczności i funkcjonalności. W jej obrębie mieści się wiele firm mających różne potrzeby i oczekiwania w stosunku do systemów informatycznych. Obecnie firmy z branży budowlanej korzystają z wielu osobnych, niezintegrowanych ze sobą rozwiązań – osobna aplikacja do budżetowania, inna do projektowania, a jeszcze inna do ustalania harmonogramu, rozliczania pracowników itd. W najbliższych latach producenci IT będą integrować wszystkie te obszary na jednej platformie systemowej. System Comarch CDN XL krakowskiej spółki Comarch już teraz obsługuje wszystkie procesy branżowe, o czym najlepiej świadczy zaufanie klientów i ponad 220 wdrożeń w sektorze budowlanym (m.in. KREISEL, ATTIC czy ERBUD).

W perspektywie prac związanych z EURO 2012 i inwestycji infrastrukturalnych dofinansowywanych ze środków Unii Europejskiej bardzo ważna jest również precyzyjna bieżąca kontrola projektów. Często zmieniające się ceny materiałów budowlanych czy wahania kosztów pracy wymagają natychmiastowej reakcji i właśnie w takim wymiarze najlepiej sprawdza się narzędzie klasy Business Intelligence firmy Comarch. Pozwala ono na bardzo szybkie raportowanie ze wszystkich obszarów działalności firmy dostarczając osobom zarządzającym zawsze aktualne, uporządkowane informacje. Wiąże się z tym także coraz szersze zastosowanie urządzeń mobilnych. Możliwość graficznej analizy kolejnych etapów projektu czy kosztów budowy wprost na ekranie telefonu komórkowego daje swobodę i skuteczność w zarządzaniu z każdego miejsca na świecie. Jednym z zadań systemu informatycznego, z jakiego korzysta firma budowlana, jest skuteczne planowanie i kontrola wyników. System jest w stanie dokładnie określić np. ile kierownik konkretnej budowy wydał na robociznę, ile na maszyny lub surowce, i czy możliwie jest osiągnięcie na inwestycji założonego wyniku finansowego, a także jaka jest rentowność każdego z punktów sprzedaży.

Bariery utrudniające realizację produkcji w branży budowlanej

Istotnym elementem ocen koniunktury są wymieniane przez przedsiębiorców czynniki utrudniające realizację kontraktów. Wymieniane najczęściej bariery wzrostu budownictwa (konkurencja, koszty zatrudnienia, brak popytu) nie zmieniały się w ostatnich miesiącach. 50-60 proc. ankietowanych przez GUS przedsiębiorstw w kwietniu 2010 roku wymieniło je jako istotne w działalności budowlanej. Niewiele przedsiębiorstw wskazuje na brak zatrudnienia, który jeszcze nie tak dawno był „sztandarowym” czynnikiem hamującym realizację prac budowlanych. Natomiast wśród barier wzrostu budownictwa przedsiębiorstwa nie wymieniają „długiego okresu” przygotowania zadania do realizacji, co jest jedną z najważniejszych przyczyn problemów w budownictwie. Co trzeci ankietowany wymieniał jeszcze w kwietniu minionego roku niekorzystny wpływ warunków atmosferycznych na realizację zadań. Przedsiębiorcy zwracają uwagę na niskie (67 proc.) wykorzystanie zdolności produkcyjnych.

Ułatwienia w prowadzeniu działalności na rynku budowlanym

Wśród czynników ułatwiających działalność na polskim rynku budowlanym ankietowani przez PMR Research najczęściej wymieniali dotacje unijne, dzięki którym inwestycje sektora publicznego w dużym stopniu zrekompensowały ubytek inwestycji sektora prywatnego (uważa tak 27% ankietowanych). Na kolejnym miejscu znalazły się dobre kontakty biznesowe, zwłaszcza trwałe i dobre relacje z inwestorami i podwykonawcami (22 proc.). Respondenci wskazywali również na stabilne otoczenie prawne (12 proc.), posiadanie przez firmę odpowiednio wykwalifikowanej kadry (12 proc.), a także coraz większą dostępność kredytów w gospodarce (12 proc.).

Prognozy 2011 – najbardziej atrakcyjne segmenty rynku budowlanego

Tradycyjnie już sektorem wskazywanym najczęściej jako najbardziej atrakcyjny w perspektywie dwóch nadchodzących lat jest drogownictwo – uważa tak 81 proc. respondentów badania „Sektor budowlany w Polsce”, przygotowanego przez PMR Publications. Na drugim miejscu (30 proc.) znalazło się budownictwo energetyczne (na potrzeby przemysłu energetycznego, gazowego, paliwowego), zaś sektor budownictwa kolejowego jako najbardziej atrakcyjny wskazał co piąty badany − jest to zdecydowanie więcej niż przed rokiem (9 proc.). Budownictwo mieszkaniowe jest natomiast oceniane jako perspektywiczne w podobnym stopniu jak kolejowe (rok wcześniej było to 12 proc). Budownictwo ochrony środowiska (oczyszczalnie, kanalizacje, rurociągi) wskazywane w poprzednich edycjach jako trzeci najbardziej atrakcyjny segment rynku budowlanego (przez 31 proc. respondentów), w najnowszej edycji badania uzyskało wynik na poziomie 14 proc. Segment budownictwa przemysłowego (zakłady przemysłowe, hale produkcyjne itp.) był z kolei wskazywany przez 11 proc. badanych jako najbardziej atrakcyjny. Budownictwo obiektów sportowych i rekreacyjnych w analogicznym okresie ubiegłego roku oceniane jako najbardziej atrakcyjny sektor rynku budowlanego przez co trzeciego respondenta, w najnowszej edycji badania otrzymało jedynie 7 proc. wskazań, co jest rezultatem już bardzo zaawansowanej budowy większości inwestycji stadionowych. W najbliższych latach budownictwo inżynieryjne w dalszym ciągu będzie motorem napędowym polskiego sektora budowlanego, jednak z uwagi na wysokie wzrosty w 2009 roku, a tym samym wyższą bazę porównawczą, zwyżki w nadchodzących latach będą już mniej imponujące. Ponieważ zdecydowana większość inwestycji inżynieryjnych to projekty publiczne, realizacja części przedsięwzięć może ulec opóźnieniu. Poważnym ryzykiem obarczona jest zwłaszcza jednoczesna realizacja tak wielu dużych projektów drogowych, w związku z czym wykonanie części inwestycji może napotkać na różnego rodzaju przeszkody.

Zmiana VAT

Oprócz zmiany stawek VAT, które zostały wprowadzone w roku 2011, obowiązują inne zmiany, np. wynikające z zakończenia okresów przejściowych na stosowanie obniżonych stawek dla niektórych towarów i usług.

Od 1 stycznia 2011 roku stawka podatku VAT w budownictwie po pierwsze wzrosła do 8 proc., a po drugie ma zastosowanie do domów o powierzchni do 300 mkw. oraz mieszkań o powierzchni do 150 mkw. Zgodnie z przepisami art. 41 ust. 12 ustawy VAT w 2011 roku „stawkę podatku [w wysokości 8 proc. - przyp. red.] stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”. „Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących zakwaterowanie z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.” (art. 41 ust. 12a). Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy VAT „do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

1.budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 mkw.,

2.lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 mkw.”

Przykład:

W roku 2011 sprzedaż lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej wynoszącej 200 mkw. będzie polegała opodatkowaniu według dwóch stawek podatku VAT. W stosunku do 150 mkw. lokalu tego zastosowanie będzie miała stawka VAT 8 proc., natomiast w stosunku do 50 mkw. tego lokalu zastosowanie będzie miała stawka VAT w wysokości 23 proc. Powyższe wynika z przepisu art. 41 ust. 12c: „W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, w wysokości 8 proc., stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej”.

Podsumowanie

Podsumowując, w związku ze wznawianiem inwestycji przez deweloperów nabywcy będą mieli większy wybór jeśli chodzi o nieruchomości na rynku pierwotnym. Pomimo wzrostu stawek VAT ceny mieszkań nie powinny drastycznie się zwiększyć, gdyż wielkość tych zmian nie będzie warunkiem decydującym dla nabywców nowych nieruchomości. Deweloperzy ograniczają inwestycje i starają się sprzedać to co już jest skończone, więc skoku cen należy się spodziewać dopiero za rok, jak wróci popyt na mieszkania, a podaż będzie bardzo ograniczona. Na ilość sprzedawanych nieruchomości wpłyną również zmiany w programie „Rodzina na swoim”. Zmienią się zasady przyznawania kredytów preferencyjnych. Zmniejszą się limity, zostaną również wprowadzone znaczne ograniczenia w obliczaniu zdolności kredytowych, które można ująć w skrócie nie przekraczaniem przez obciążenia kredytowe 50 proc. dochodów klienta. Czas zweryfikuje, ile instytucji finansowych temu podoła. Zmiany mają prowadzić do całkowitego wygaśnięcia programu „Rodzina na swoim” w roku 2012, więc zapewne osoby zainteresowane programem będą w najbliższym roku podejmowały ostateczne decyzje co do zakupu mieszkania czy domu. W styczniu 2011 roku Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o podniesieniu stóp procentowych co w znacznym stopniu wpłynie również na wzrost kosztów kredytu hipotecznego.

Autor:  Barbara Skrzypek, Business Development Manager ERP w Comarch