Chcąc dokonać umowy sprzedaży nieruchomości strony często podpisują przedwstępną umowę obligującą do zawarcia umowy definitywnej w późniejszym terminie. Strony pragną tu wyrazić wolę zawarcia takiej umowy i uprawdopodobnić dokonanie transakcji w przyszłości.
Zgodnie z polskim prawem umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości dla swej ważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 kc). Nie oznacza to oczywiście, że również umowa przedwstępna pod rygorem nieważności musi zostać sporządzona w tej formie. Umowa taka zawarta
w zwykłej formie pisemnej będzie ważna, jednak w przypadku uchylenia się drugiej strony od spełnienia swego zobowiązania będzie ona pełnić jedynie funkcje dowodowe na podstawie, których strona będzie mogła dochodzić odszkodowania (art. 390 § 1 kc), jest to tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej. W ramach tego roszczenia wierzyciel ma prawo domagać się odszkodowania za straty poniesione w związku z uchyleniem się dłużnika od zawarcia umowy. Ograniczeniem tego roszczenia jest tu tzw. ujemny interes kontrahenta, czyli straty będące różnicą pomiędzy hipotetycznym stanem majątkowym strony gdyby nie zawarła ona umowy przedwstępnej a jej aktualnym położeniem. Do strat tych zaliczyć więc można koszta sporządzenia przez adwokata umowy jak i różnice cen na rynku nieruchomości, które wzrosły podczas biernej postawy wierzyciela spowodowanej oczekiwaniem na zawarcie z dłużnikiem umowy przyrzeczonej. Oczywiście dłużnik odpowiadać będzie za powyższe szkody tylko wtedy gdy niewykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność (art. 471 kc).
Natomiast dochowanie formy aktu notarialnego pozwala na dochodzenie mocniejszego skutku umowy przedwstępnej polegającego na możliwości domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej, gdy poza właściwą formą, umowa przedwstępna czyni również zadość pozostałym wymaganiom tej umowy, a zatem zawiera wszelkie niezbędne postanowienia takie jak określenie przedmiotu sprzedaży, ceny, a także stron umowy (art. 390 § 2 kc).
Wspominając o postanowieniach umowy przedwstępnej pamiętać należy i o tym, że tylko to co zostanie spisane będzie mogło posłużyć jako dowód w ewentualnym sporze. Dlatego tak ważnym jest, aby precyzyjnie określić przedmiot umowy jak i podmiot z którym dokonujemy transakcji. Zawierając np. umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego należy wyraźnie zaznaczyć, iż przedmiotem umowy jest wyodrębniony lokal mieszkalny, a na przykład spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, będące ograniczonym prawem rzeczowym. Dla pełnej jasności zawieranej transakcji konieczne jest także podanie precyzyjnych informacji dotyczących nieruchomości.
W przypadku lokalu mieszkalnego jest to dokładny adres uwzględniający piętro na którym znajduje się lokal, jego pełen metraż a także wyliczenie wszelkich przynależności dodatkowych takich jak balkon czy garaż, które także zostają zbyte w ramach uzgodnionej przez strony ceny. Ponadto ważnym zabezpieczeniem interesu kupującego jest zamieszczenie klauzuli, w której sprzedawca zapewnia o braku wad prawnych nieruchomości oraz o tym, że przedmiot umowy stanowi jego wyłączną własność i dlatego jego sprzedaż będzie w pełni skuteczna wobec wszelkich osób trzecich. Oprócz tego nie zaszkodzi również zweryfikować tych informacji poprzez zbadanie takich dokumentów jak akt własności nieruchomości czy prowadzona dla niej (jeśli jest) księga wieczysta, w której to zapisane powinny być wszelkie ewentualne prawa osób trzecich do tej nie ruchomości i obciążenia.
Umowa przedwstępna powinna także wskazywać termin, w którym strony mają zawrzeć umową przyrzeczoną. Brak określenia terminu nie wpływa jednak na ważność umowy, a termin może być wyznaczony w drodze oświadczenia woli przez każdą ze stron. W sytuacji zaś kiedy obie strony wyznaczą termin obowiązuje termin wyznaczony przez stronę, która pierwsza złożyła swoje oświadczenie (art. 389 § 2 kc). Co istotne, termin ten jednak zostać wyznaczony przed upływem roku od zawarcia umowy przedwstępnej (art. 389 § 2 kc).
Jak wskazuje kodeks cywilny roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3). Wyjątkiem od tej kodeksowej reguły jest sytuacja gdy powód w pierwszym rzędzie dochodzi przed sądem skutku mocniejszego, czyli zawarcia umowy przyrzeczonej, a sąd oddala to powództwo. W takiej sytuacji roczny termin do dochodzenia skutku słabszego rozpoczyna swój bieg dopiero w dniu, w którym orzeczenie oddalające powództwo stało się prawomocne (art. 390 § 3 kc).
Bartosz Chudziński
Asystent w kancelarii Skoczyński Wachowiak Strykowski Kancelaria Prawna spółka komandytowa
