Ułatwienia odbudowy obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działań żywiołu

W związku z ogromnymi zniszczeniami spowodowanymi przez tegoroczne powodzie i inne tragiczne wydarzenia związane z działaniami żywiołów, które miały miejsce w naszym kraju, w dniu 6 sierpnia 2010 roku Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 149, poz. 996).

Nowelizacja ta wprowadziła rozwiązania, które mają przyczynić się do ułatwienia odbudowy obiektów budowlanych, zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działań żywiołu. Określiła ona szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu, zasady zagospodarowania terenów oraz zasady i tryb nabywania nieruchomości w celu realizacji miejscowych planów odbudowy, w związku z osunięciem ziemi.

Prezes Rady Ministrów na podstawie danych przekazanych przez właściwych wojewodów, uwzględniając rodzaje żywiołu oraz skutki przez niego wyrządzone, na okres nie dłuższy niż 24 miesiące, określi, w drodze rozporządzenia, gminy i miejscowości, w których stosuje się owe szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych oraz zasady i tryb nabywania nieruchomości w celu realizacji miejscowych planów odbudowy, w związku z osunięciem ziemi (art. 2 ustawy).

Ustawodawca wyżej wspomnianą nowelizacją znacznie rozszerzył definicję „odbudowy”, zawartą w art. 4 ustawy z dnia 11 sierpnia 2001 roku o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu. W związku z tym, istotną zmianą wprowadzoną nowelizacją jest umożliwienie dokonania odbudowy, w trybie określonym ustawą, obiektu budowlanego o wymiarach obiektu zniszczonego lub uszkodzonego albo o innych wymiarach, na terenie tej samej gminy w innym niż dotychczas miejscu wskazanym w miejscowym planie odbudowy, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Zgodnie z art. 8 ust. 1a ustawy, do zgłoszenia odbudowy takiego obiektu budowlanego konieczne będzie dołączenie, w miejsce szkicu lub rysunku, projektu budowlanego sporządzonego w sposób, który nie narusza ustaleń prawa miejscowego. Właściwy organ administracji architektoniczno – budowlanej zobowiązany będzie jednak, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę takiego obiektu budowlanego lub wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeśli będzie on wymagał przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz może potencjalnie znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000.

Nowelizacja nakłada również na radę gminy, w terminie 3 miesięcy od dnia wejścia w życie rozporządzenia, o którym mowa we wspomnianym wyżej art. 2 ustawy, obowiązek wyznaczenia, w drodze aktu prawa miejscowego, obszarów, na których nastąpiło zniszczenie lub uszkodzenie obiektów budowlanych w wyniku osunięcia ziemi i na których odbudowa odbywa się w szczególnych warunkach określonych w ustawie. Na wyznaczonych obszarach odbudowa obiektów budowlanych może nastąpić wyłącznie po trwałym ustabilizowaniu terenu oraz uprzednim uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Nowe przepisy przewidują także możliwość wyznaczenia przez radę gminy, w drodze aktu prawa miejscowego, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, obszaru, na którym obowiązuje zakaz budowy nowych budynków, odbudowy oraz rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejących budynków, kierując się potrzebą zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Właściciel albo użytkownik nieruchomości znajdującej się na obszarze wyznaczonym w drodze aktu prawa miejscowego może żądać od gminy odszkodowania albo wykupu nieruchomości lub jej części, jeżeli korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Do zapłaty odszkodowania albo wykupu nieruchomości obowiązana jest gmina.

W celu umożliwienia odbudowy na obszarach, na których nie występują zagrożenia osunięcia się ziemi, rada gminy będzie mogła uchwalić miejscowy plan odbudowy, który jest aktem prawa miejscowego (art. 13d ustawy). Miejscowy plan odbudowy jest aktem zbliżonym do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak różnicą między nimi jest uproszczona procedura uchwalania takiego aktu. Nieruchomości objęte miejscowym planem odbudowy mogą być w trybie bezprzetragowym sprzedawane, oddawane w użytkowanie wieczyste, dzierżawę lub użyczenie na rzecz osób, którym przysługuje prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, które znajdują się na terenach, na których nastąpiło zniszczenie lub uszkodzenie obiektów budowlanych w wyniku osunięcia się ziemi i na których odbudowa odbywa się w szczególnych warunkach określonych w ustawie, lub terenach osuwiskowych, na których obowiązuje zakaz budowy. Istnieje również możliwość zamiany nieruchomości stanowiących własność gminy na nieruchomości objęte aktami prawa miejscowego, o których mowa w art. 13a lub 13c, stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. Odpowiedni wniosek składa się wówczas do właściwego wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości.

Na koniec zaznaczyć należy, iż w kwestii usprawnienia oraz przyspieszenia odbudowy i likwidacji zniszczeń spowodowanych tegorocznymi powodziami w Dzienniku Ustaw RP z dnia 13 sierpnia 2010 roku (nr 148) oraz z dnia 16 sierpnia 2010 roku (nr 149) zostały opublikowane, między innymi, następujące akty prawne: ustawa z dnia 12 sierpnia 2010 roku o wspieraniu przedsiębiorców dotkniętych skutkami powodzi z 2010 roku, ustawa z dnia 12 sierpnia 2010 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi z maja i czerwca 2010 roku oraz ustawy o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich, oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 13 sierpnia 2010 roku w sprawie okresów i terminów określonych w niektórych przepisach ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi z 2010 roku.

Agnieszka Taciak, aplikant radcowski
Skoczyński Wachowiak Strykowski
Kancelaria Prawna sp.k.
ul. Libelta 26/2, 61 – 707 Poznań