Osoba pragnąca nabyć nieruchomość lokalową, powinna w pierwszej kolejności zapoznać się ze stanem faktycznym znajdującym się na tej nieruchomości jak i z treścią księgi wieczystej.
1. Stan faktyczny
Stan faktyczny można sprawdzić dokonując oględzin nieruchomości, np. przeprowadzając wizję lokalu na kilka dni przed jego nabyciem bądź podpisaniem umowy przedwstępnej, pod kątem zajmowania go przez osoby trzecie. Jeżeli lokal zajmowany jest przez osoby trzecie, nabywca powinien wstrzymać się z nabyciem nieruchomości do momentu opróżnienia przedmiotu sprzedaży przez zbywającego, chyba że godzi się z ryzykiem jakie wiąże się z zajmowaniem lokalu przez te osoby. Należy zwrócić uwagę, iż może zaistnieć sytuacja, w której osoby te nie wyrażą zgody na dobrowolne opróżnienie lokalu, w związku z czym nabywca będzie musiał ponieść dodatkowe koszty związane z przeprowadzeniem postępowania sądowego oraz ewentualnego postępowania egzekucyjnego. Celem uniknięcia ryzyka związanego z zajmowaniem lokalu przez osoby trzecie, nabywca, powinien zawrzeć umowę kupna po opróżnieniu lokalu, bądź podpisać umowę przedwstępną w której strony zastrzegą, że umowa właściwa sprzedaży zostanie zawarta po opróżnieniu przedmiotu sprzedaży. Po zakupieniu lokalu należy niezwłocznie zabezpieczyć go w odpowiedni sposób, np. poprzez wymienienie zamków. Dokonując opisanych powyżej czynności kupujący powinien zapewnić sobie bezproblemowe korzystanie z nowo nabytej nieruchomości.
2.Stan prawny
W obecnym stanie prawnym obowiązuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która jest uregulowana art. 5-9 ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 nr 19 poz. 147 ze zm.) dalej u.k.w.h. Charakteryzuje się ona tym, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 powołanej ustawy).
Należy w tym miejscu zaznaczyć, że jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku. (art. 6 ust 3 u.k.w.h.). Od opisanej zasady ustawodawca wprowadził wyjątki, na mocy których w określonych sytuacjach nabywca nie jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Takiemu wyłączeniu podlegają rozporządzenia nieodpłatne albo dokonane na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. W każdym przypadku należy oddzielnie ocenić czy nabywca mógł się z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, biorąc pod uwagę obiektywne miary staranności, poziomu orientacji w dziedzinie przepisów prawnych, zasad doświadczenia życiowego i domniemania dobrej wiary. Dodatkowo art. 7 u.k.w.h. zawiera katalog praw przeciwko którym omawiana rękojmia nie działa, są nimi prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy (niezależnie od wpisu), prawo dożywocia, służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia oraz służebności przesyłu. Z kolei art. 8 u.k.w.h. stanowi, że rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
W związku z powyższym nabywca nieruchomości powinien zapoznać się z treścią księgi wieczystej - dokładnie przeanalizować jej treść, a w przypadku ksiąg wieczystych, które nie są prowadzone w formie elektronicznej, powinien udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego Sądu Rejonowego i zapoznać się z aktami księgi wieczystej – sprawdzić czy nie zostały złożone jakiekolwiek wnioski. To ostatnie uprawnienie wynika z treści art. 36¹ ust 4 w zw. z ust 3 u.k.w.h. - Akta księgi wieczystej może przeglądać, w sposób określony w ust. 3 ([…] w obecności pracownika sądu.), osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Podkreślić należy, iż nabywca wykaże interes prawny przedkładając np. umowę przedwstępną, w której zbywca oświadczy, iż przedmiotowa nieruchomość posiada określony stan prawny.
Jeżeli uzyskane w ten sposób informacje będą zgodne z tymi, których udzielił sprzedający, to kupujący może przystąpić do nabycia nieruchomości. Jednakże, gdyby okazało się, iż stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej nie jest tożsamy z opisywanym przez sprzedającego, to kupujący powinien zażądać od sprzedawcy sprostowania tego stanu pod rygorem nie zawarcia umowy sprzedaży.
Podsumowując, kupujący powinien zapoznać się ze stanem faktycznym oraz prawnym nieruchomości, którą ma zamiar nabyć, celem zabezpieczenia swoich praw oraz uniknięcia ewentualnych postępowań sądowych bądź egzekucyjnych. Może tego dokonać, poprzez wizytację kupowanej nieruchomości, jak również zapoznając się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości – po wcześniejszym wykazaniu interesu prawnego. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, kupujący może w oparciu o art. 16 ust. 2 pkt. 2 żądać ujawnienia w księdze wieczystej informacji o zawarciu danej umowy – dokonanie wpisu (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05).
Konrad Olczak
Prawnik – specjalista ds. nieruchomości
Skoczyński Wachowiak Strykowski Kancelaria Prawna Sp. k.
