Z początkiem roku 2011 będzie miał miejsce prawdziwy renesans ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. W celu przystosowania hipoteki do współczesnych potrzeb obrotu gospodarczego oraz wyeliminowania niejasnych zapisów, w dniu 26 czerwca 2009 roku Sejm uchwalił nowelizację przedmiotowej ustawy. Jej treść została opublikowana w Dzienniku Ustaw z 2010 roku (nr 131, poz. 1075) i zacznie obowiązywać po 18 miesięcznym vacatio legis, tj. 20 lutego 2011 roku. Tak długi okres między uchwaleniem nowelizacji a jej wcieleniem w życie ma służyć dogłębnemu zapoznaniu się z wprowadzanymi regulacjami, zarówno przez zainteresowanych, jak i przez sądy. Będzie to największa z dotychczasowych zmian przepisów tej materii od ponad 25 lat.
Modyfikacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece wiąże się również z nowelizacją Kodeksu cywilnego, Kodeksu postępowania cywilnego, ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, ustawy – Postępowanie upadłościowe i naprawcze, ustawy – Ordynacja Podatkowa, ustawy – Prawo bankowe, ustawy o obligacjach oraz ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych. Powyższe wyliczenie nasuwa jednoznaczne refleksje dotyczące wagi uchwalonych zmian. Jest ich sporo, dlatego w dalszym etapie niniejszych rozważań zostały rozpatrzone tylko wybrane zagadnienia.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że nowelizacja przewiduje powstanie nowego modelu hipoteki, opartej na dotychczasowej formie hipoteki kaucyjnej, wzbogaconej o możliwość zabezpieczenia roszczeń o świadczenia uboczne oraz o przyznane koszty postępowania. Regulacja ta zniesie podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Pierwszą z nich stosowano dotąd do zabezpieczania kwoty należności głównej, druga z kolei zabezpieczała odsetki. W rezultacie powstanie możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką jednocześnie wierzytelności istniejących, jak i przyszłych, do oznaczonej maksymalnej kwoty. Kredytobiorca uniknie w ten sposób dodatkowych, czasochłonnych formalności oraz nadmiernych kosztów związanych z założeniem większej liczby hipotek. Zabezpieczane wierzytelności mogą pochodzić z różnych stosunków prawnych danego wierzyciela. Właściciel nieruchomości będzie mógł zabezpieczyć jedną hipoteką różne wierzytelności, niekoniecznie od tego samego wierzyciela, pod warunkiem, że będą one służyć finansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Umożliwi to zaspokojenie interesów wszystkich wierzycieli objętych tą samą hipoteką w tym samym stopniu. Podobnie kredytobiorca będzie mógł uzyskać kolejny kredyt zabezpieczony tą samą hipoteką.
Na potrzebę zarządzania hipoteką dotyczącą wielu wierzytelności ustawodawca ustanowił funkcję administratora hipoteki, którym będzie mógł być jeden z wierzycieli lub osoba trzecia, posiadająca zdolności do czynności prawnych. Zgodnie z art. 68 2 opisywanej nowelizacji, administrator hipoteki będzie zawierać umowę o ustanowienie hipotek oraz wykonywać prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego, które będzie realizował we własnym imieniu, ale na rzecz wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem.
Kolejna zmiana dotyczy wprowadzenia dowolności przewalutowania sumy kredytu za zgodą kredytobiorcy i banku, bez potrzeby ustanawiania nowej hipoteki. Oznacza to, że kwota główna wierzytelności oraz kwota zabezpieczenia będą mogły być określone w różnych walutach, o ile zostanie zawarte to w umowie. Może to spowodować próby zabezpieczania się przez banki przed różnicami kursowymi. W celu ochrony min. kredytobiorców przed skutkiem ustanowienia hipoteki na sumę znacznie wyższą, niż wynosi kwota kredytu przez bank, ustawodawca wprowadził do nowelizacji przepis art. 68 ust. 2, który stanowi o możliwości żądania zmniejszenia sumy hipoteki, jeśli zabezpieczenie jest nadmierne. W celu doprecyzowania pojęcia „nadmierne” eksperci odsyłają do analizy przepisów dotyczących hipoteki przymusowej, czyli hipoteki ustanowionej wbrew woli dłużnika na podstawie wyroku sądowego, decyzji administracyjnej lub innego tytułu wykonawczego. Zastosowanie takiej analogii ograniczyłoby kwotę nowego modelu hipoteki do wysokości 150 % zabezpieczonej wierzytelności.
Od dnia 20 lutego 2011 roku będzie można żądać zwolnienia nieruchomości od obciążenia za odpowiednim wynagrodzeniem, jeżeli hipoteka zabezpiecza wierzytelność przyszłą i mimo upływu 10 lat od jej wpisu, nie powstała zabezpieczona nią wierzytelność. Powyższe unormowanie znajduje również zastosowanie w przypadku hipoteki, która zabezpiecza kilka wierzytelności, także wtedy, gdy mimo upływu 10 lat od wygaśnięcia ostatniej wierzytelności hipotecznej nie powstała żadna wierzytelność podlegająca zabezpieczeniu tą hipoteką.
W kwestiach dotyczących istniejących już hipotek, nowe przepisy będą stosowane do hipotek kaucyjnych, natomiast hipoteki zwykłe pozostaną pod regulacją dotychczasowych przepisów, przy czym w każdej chwili właściciel nieruchomości, działając w porozumieniu z wierzycielem hipotecznym, będzie mógł zmienić dotychczasową hipotekę na nową.
Fundamentalną i jednocześnie najbardziej kontrowersyjną zmianą będzie wprowadzenie w ramach art. 101¹ - 101¹¹ nowelizacji, uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Takie uprawnienie nie będzie podlegało zajęciu oraz nie będzie można na nim ustanowić hipoteki przymusowej. Przywilej ten będzie ograniczony do wysokości wygasłej hipoteki i nie będzie obowiązywał w sytuacji wygaśnięcia na skutek egzekucji z nieruchomości. Wyłączy to obowiązywanie zasady przesuwania się hipotek, która polega na zajmowaniu miejsca po wykreślonej hipotece przez kolejną z niższego miejsca. Właściciel nieruchomości będzie mógł wykorzystać wolne miejsce do ustanowienia nowej hipoteki, przeniesienia na nią innej hipoteki obciążającej daną nieruchomość lub zaoferowania któremuś z dotychczasowych wierzycieli w zamian za korzystniejsze warunki spłaty danej wierzytelności. Przy czym przeniesienie innej hipoteki w miejsce wykreślonej, może nastąpić tylko w granicach wielkości wygasłej hipoteki, co w niektórych sytuacjach będzie skutkować podziałem przenoszonej hipoteki. Powstanie również możliwość sprzedaży opróżnionych miejsc obcym dłużnikom, czyli osobom, które potrzebują dokonać zabezpieczenia udzielonego kredytu, nie posiadając jednak odpowiedniej nieruchomości.
Wprowadzone zmiany są przedmiotem licznych rozważań prawników oraz krytycznych uwag ze strony banków. Nowelizacja wzmacnia pozycję właściciela nieruchomości oraz osób nie posiadających odpowiedniego majątku do zabezpieczenia kredytu, jest jednak niekorzystna zarówno dla wierzycieli, jak i dla banków, co może zaowocować bardziej restrykcyjnym podejściem w procesie udzielania kredytu. Zdaniem ekspertów nowelizacja wprowadzając zmiany do dotychczasowych unormowań, a także, uporządkowując odpowiednio nowe instytucje miała na celu uproszczenie obecnego systemu hipotetycznego.
W rezultacie stwarza jednak możliwość do licznych nadużyć. Istnieje również pewne ryzyko, że dłużnik będzie dążył od tego, aby miejsce hipoteczne zostało zawsze odpowiednio zapełnione przed ewentualną hipoteką przymusową, każdorazowo doprowadzając do udaremnienia postępowania egzekucyjnego, co z pewnością nie wpłynie na poprawę sytuacji wierzycieli.
Anna Surdyk asystent
Kancelaria Skoczyński Wachowiak Strykowski
Kancelaria Prawna spółka komandytowa
