Opłata adiacencka a renta planistyczna – jako dwie odrębne opłaty przy wzroście wartości nieruchomości

Aby prawidłowo i bezpiecznie obracać nieruchomościami, należy pamiętać o ważnych opłatach, które związane są ze zdarzeniami dotyczącymi nieruchomości. Pierwszą z nich jest opłata adiacencka, która to instytucja uregulowana jest w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami: w art. 98a dotyczącym podziału nieruchomości, art. od 101 do 108 dotyczących scalania i podziału nieruchomości oraz w art. od 143 do 148 dotyczących udziału w kosztach budowy infrastruktury technicznej, polegających np. na budowie urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, dróg.

Druga z nich to tzw. renta planistyczna uregulowana w art. 36 ust. 4 i 4a Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wyraźnie podkreślić należy, iż nie można mylić tych dwóch opłat, bowiem są one odrębnymi instytucjami.

Obie wskazane wyżej opłaty niewątpliwie związane są ze wzrostem wartości nieruchomości. Zarówno bowiem opłata adiacencka, jak i renta planistyczna wymierzane są ze względu na wzrost wartości nieruchomości. Z tymże w przypadku opłaty adiacenckiej wzrost tej wartości musi nastąpić na skutek takich zdarzeń jak: podział nieruchomości, scalenie i podział nieruchomości oraz budowa infrastruktury technicznej. Natomiast rentę planistyczną pobiera się, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wzrosła wartość nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość. Zgodnie z art. 98a Ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze odrębnej decyzji administracyjnej, opłatę adiacencką z tego tytułu. Przy czym wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić jednak w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jeśli zaś chodzi o wymierzenie opłaty adiacenckiej związanej ze scaleniem i podziałem nieruchomości, to zgodnie z art. 107 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Dodać w tym miejscu należy, iż wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Natomiast termin i sposób wnoszenia opłat adicenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W razie niedojścia do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Na koniec dodać należy, że opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, zgodnie z ugodą lub uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości.

Natomiast właściciele nieruchomości lub użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli, za zgodą organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej właśnie poprzez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Warto w tym miejscu przytoczyć tezę z Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 kwietnia 2006 roku (I OSK 677/05), iż przesłanką do zastosowania art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami jest stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, a nie jej faktyczne podłączenie.

Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy miedzy wartością, jaką nieruchomość miała przez wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna.

    Wyraźnie podkreślić należy, iż o ile przy opłacie adiacenckiej związanej np. z podziałem nieruchomości, pobranie tej opłaty przez gminę jest fakultatywne, to już pobranie przez gminę renty planistycznej ma charakter obligatoryjny. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 4 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, zaś jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Pamiętać jednak należy, iż renty planistycznej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 roku o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich.

W związku z powyższym pamiętać należy, iż w systemie prawnym funkcjonują dwie odrębne instytucje to znaczy opłata adiacencka oraz tzw. renta planistyczna, które chodź związane są z tożsamym następstwem pewnych zdarzeń dotyczących nieruchomości, jakim jest wzrost ich wartości, to opłaty te są różne i nie należy ich mylić.

Agnieszka Taciak

aplikant radcowski