Co może a nawet powinien zrobić właściciel nieruchomości w przypadku zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub planu zagospodarowania przestrzennego gminy, który dotyczy jego nieruchomości.
Właściciel nieruchomości położonej na terenie gminy, która przystąpiła do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (dalej studium) bądź która przystąpiła do sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego (dalej Plan), powinien w pierwszej kolejności zapoznać się z treścią powołanego studium lub planu. Takie prawo przysługuje zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawa) każdemu i polega ono na możliwości wglądu do planu urbanistycznego oraz otrzymywania z niego wypisów oraz wyrysów.
I.Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Informację o przystąpieniu do sporządzania studium wójt, burmistrz albo prezydent miasta ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, określając formę, miejsce i termin składania wniosków dotyczących studium, nie krótszy jednak niż 21 dni od dnia ogłoszenia.
Po przeprowadzeniu postępowania w przedmiocie przygotowania studium wójt, burmistrz albo prezydent miasta ogłasza (dalej organ właściwy) o wyłożeniu projektu studium do publicznego wglądu na co najmniej 14 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 30 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w tym projekcie studium rozwiązaniami. Jednocześnie w ogłoszeniu, o którym mowa w zdaniu poprzednim, wyznacza się termin, w którym osoby prawne i fizyczne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu studium, nie krótszy niż 21 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia studium. Powyższe prawo do formułowania krytycznych wypowiedzi odnośnie proponowanych rozwiązań zawartych w projekcie planu zagospodarowania przestrzennego, z których wynika żądanie dokonania w nim zmian nie jest ograniczone do właścicieli bądź użytkowników wieczystych nieruchomości, przysługuje ono każdemu, w tym osobom fizycznym, prawnym, jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej oraz grupom osób.
Zaznaczenia jednak wymaga, że zgodnie z treścią art. 7 ustawy na rozstrzygnięcia właściwego organu miasta o nieuwzględnieniu odpowiednio wniosków dotyczących studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie podlegają zaskarżeniu do sądu administracyjnego. W związku z czym podmiot składający wniosek bądź uwagę do studium nie ma możliwości zaskarżania działań planistycznych przed podjęciem przez gminę uchwały w sprawie przyjęcie wymienionego wyżej aktu. Jednakże podstawą do zaskarżenia uchwał rady gminy w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego jest niewątpliwie przepis art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Ust. 1 powołanego przepisu zezwala każdemu czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, do zaskarżenia - po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia - uchwały do sądu administracyjnego. Zaznaczenia wymaga, iż mieszkańcy gminy mogą wspólnie złożyć skargę na uchwałę lub zarządzenie organu gminy poprzez osobę ich reprezentującą która uzyskała ich pisemną zgodę – ust. 3 art. 101 u. s. g.
W przypadku uchwalenia studium o treści sprzecznej z oczekiwaniami mieszkańców nie ma możliwości domagania się odszkodowania, albowiem takie uprawnienie występuje wyłącznie w sytuacji, kiedy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i w wyniku zapisu tego planu jej wartość została obniżona lub właściciel nie może korzystać z przeznaczenia działki. Z kolei za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa – art. 417 Kodeksu Cywilnego. Jednakże postępowanie przez jednostkę samorządu terytorialnego na podstawie obowiązujących przepisów nie można zakwalifikować jako działanie niezgodne z prawem.
Biorąc pod uwagę powyższe, należy zauważyć, iż właścicielowi nieruchomości nie przysługuje odszkodowanie na podstawie treści studium, ponieważ nie wprowadza ono obowiązków oraz nie daje żadnych praw właścicielom nieruchomości i z tego względu ciężko jest im wykazać naruszenie interesu prawnego, a jest to przesłanka zaskarżenia uchwały gminy do sądu administracyjnego.
II.Plan zagospodarowania przestrzennego.
Postępowanie w przedmiocie przyjęcia planu zagospodarowania przestrzennego, może zostać podjęto dopiero po przyjęciu studium.
W pierwszej kolejności organ właściwy po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia. Kolejny etap polega na skonsultowaniu treści planu z właściwymi organami m. in. wojewodą, konserwatorem zabytków, zarządcą dróg. Następnie ogłasza, w sposób określony w akapicie poprzednim o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami. Na tym etapie osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu. Podobnie jak w przypadku studium uwagi do projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto kwestionuje ustalenia przyjęte w projekcie planu, zachowując formę pisemną tych uwag. Jest to jedyny etap postępowania w którym mieszkańcy mogą próbować wpływać na treść planu zagospodarowania przestrzennego.
Plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały.
Zgodnie z art. 20 ust 2 ustawy wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia wojewodzie uchwałę planu miejscowego m. in. po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium, wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi. Jeżeli organ nadzorczy nie stwierdzi naruszenia obowiązujących przepisów uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa.
W tym miejscu należy przywołać rozstrzygnięcie nadzorcze z dnia 5 stycznia 2009 r. Wojewody Łódzkiego o sygn. ON.I.0911/517/08, w którym to stwierdzono, iż łączenie na jednym terenie kolidujących ze sobą funkcji jest sprzeczne z zasadami ładu przestrzennego oraz nie sprzyja prawidłowemu gospodarowaniu przestrzenią, gdyż często ma negatywny wpływ na estetykę krajobrazu i daje podstawy do powstania konfliktów społecznych.
W przypadku nieuwzględnienia uwag mieszkańców dotyczących planu to zgodnie z treścią art. 36 ustawy jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Ewentualnie roszczenie odszkodowawcze może nastąpić w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z kolei jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa powyżej może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Roszczenia, o których mowa w zdaniu poprzednim można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Należy zauważyć, iż w obecnym stanie prawnym mieszkańcy mają ograniczony wpływ na treść studium i planu gminy, ewentualne uwagi i wnioski nie muszą zostać uwzględnione przez organ sporządzający plan, z kolei na takie zachowanie nie przysługuje podmiotom zainteresowanym żaden środek odwoławczy. Po przyjęciu uchwały zatwierdzającej treść planu urbanistycznego, istnieje możliwość zaskarżenia jej treści na podstawie ustawy o samorządzie gminnym, z kolei prawo do dochodzenia odszkodowania przysługuje jedynie w przypadku przyjęcia planu zagospodarowania przestrzennego.
Konrad Olczak – prawnik
Kancelaria Skoczyński Wachowiak Strykowski Kancelaria Prawna spółka komandytowa
