Wykorzystać czas na jak najlepsze przygotowanie się do realizacji inwestycji – na tym koncentrują się inwestorzy w czasie kryzysu. Międzynarodowa firma architektoniczno-inżynierska PM Group Polska przekonuje, że dzięki profesjonalnym analizom wykonalności można zmniejszyć nakłady na realizację przedsięwzięć budowlanych w Polsce nawet o kilkanaście procent.
Na pytanie, czy inwestycja jest racjonalna pod względem technicznym, prawnym, ekonomicznym i środowiskowym, odpowiadają specjalistyczne analizy wykonalności typu due diligence i feasibility study. Takich odpowiedzi potrzebują zarówno inwestorzy, jak i instytucje finansujące przedsięwzięcia. – W kryzysie wielokrotnie przelicza się każdą inwestowaną złotówkę. Dlatego bardzo ważne są szczegółowe opracowania analityczne, wykorzystujące teorię podejmowania decyzji i zakładające różne warianty realizacji przedsięwzięcia – mówi Jarosław Konior z zarządu PM Group Polska.
Doświadczenie pokazuje, że niewielkie zwiększenie czasu i nakładów na przygotowanie inwestycji skutkuje dużymi oszczędnościami na etapie realizacji. – Wzrost budżetów inwestycyjnych na analizy wykonalności o jeden procent może się przełożyć na zmniejszenie kosztów realizacji nawet o kilkanaście procent – oblicza Jarosław Konior. Najlepiej zjawisko to oddaje krzywa-S, znane narzędzie do kontroli kosztów przedsiewzięć budowlanych. Kształt krzywej to obraz narastających nakładów w czasie realizacji inwestycji. Jest ona relatywnie płaska w początkowej i końcowej fazie, a stroma w trakcie realizacji. – To, jak wysoko urosną koszty wykonawcze, zależy od racjonalnego przygotowania i przemyślenia inwestycji. Można powiedzieć, że profesjonalne analizy wykonalności spłaszczają krzywą S – dodaje członek zarządu PM Group Polska.
Firma między innymi na potrzeby zagranicznych inwestorów buduje wielokryterialne modele decyzyjne. W oparciu o nie koncerny decydują, czy będą budować w Polsce fabryki, biurowce lub osiedla mieszkaniowe. Analizy są też wykorzystywane do badania rozwoju istniejących obiektów oraz szukania nowych funkcji dla nieruchomości, czy działek. - Wskazujemy wszelkie możliwe ścieżki postępowania. Jednak rekomendacje oparte są o najważniejsze kryteria wskazane przez inwestora – wyjaśnia Edyta Jabłońska, kierownik Działu Analiz i Konsultingu Techniczno-Finansowego w PM Group Polska. Opracowując analizy typu feasibility study i due diligence, wykorzystuje się na przykład popularną analizę SWOT, definiując mocne i słabe strony przedsięwzięcia oraz jego szanse i zagrożenia. W PM Group Polska do analizy racjonalności inwestycji stosuje się też prostą technikę wyznaczenia mini-maxowej strategii opłacalności inwestowania. Analiza SPACE wskazuje z kolei intensywność i kierunki rozwoju projektu w zależności od założonych kryteriów decyzyjnych. Model decyzyjny budowany jest w rachunku macierzowym, w którym ważone są poszczególne cechy danej nieruchomości, gruntu, czy inwestycji. Wynik analizy to prezentacja racjonalnej realizacji przedsięwzięcia oraz rozwiązania wariantowe. W analizach bada się też wrażliwość planowanego przedsięwzięcia na zmiany. – Doświadczenie pokazuje, że analizy typu feasibility study koncentrują się na inwestycji, dla której szuka się najbardziej korzystnej lokalizacji pod względem technicznym, ekonomicznym, prawnym i środowiskowym. W due diligence inwestorzy oczekują takiej analizy, ale dla konkretnej nieruchomości. Wskazujemy potencjał gruntu, czy obiektu oraz sprawdzamy racjonalność projektowanego zagospodarowania – wyjaśnia Edyta Jabłońska. Badanie due diligence nieruchomości stanowi na przykład podstawę do podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości. Jest to dokument, bez którego potencjalni inwestorzy nie powinni podejmować decyzji o zakupie, a instytucje finansowe nie zaakceptują finansowania transakcji.
By uporządkować oczekiwania inwestorów, PM Group Polska zdecydował się na wprowadzenie certyfikacji dla poszczególnych rodzajów usług analitycznych, również w wersji anglojęzycznej. – Ułatwia to współpracę z inwestorami i określa, jak szerokiej analizy oczekuje klient – mówi kierownik Działu Analiz i Konsultingu Techniczno-Finansowego w PM Group Polska. Zakres opracowania oraz szczegółowość poszczególnych elementów analiz wykonalności zależy od złożoności i specyfiki planowanych przedsięwzięć, celu sporządzania opracowania oraz indywidualnych oczekiwań zleceniodawcy.
Przykładowa krzywa-S
NAKŁADY INWESTYCYJNE
CZAS REALIZACJI PROCESU INWESTYCYJNEGO
