Jeżeli zawarto umowę sprzedaży nieruchomości - np. budynku, lokalu, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi na zasadach określonych w Kodeksie Cywilnym. Zgodnie z przepisami gdy chodzi o wady budynku uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie lat trzech, licząc od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jednakże należy zwrócić uwagę, iż upływ trzyletniego terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Jednocześnie utrata przez kupującego wobec sprzedawcy uprawnień z tytułu rękojmi nie wyłącza możliwości domagania się od sprzedawcy zaspokojenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnej odpowiedzialności kontraktowej również w takim zakresie, w jakim pokrywają się one z roszczeniami z tytułu rękojmi.
Sprzedawca po uzyskaniu informacji od kupującego o wadach fizycznych, powinien niezwłocznie zapoznać się z rodzajem tych wad celem określenia jego sytuacji prawnej. Poprzez wady należy rozumieć każdą niekorzystną i niezamierzoną właściwość wybudowanego obiektu, utrudniającą korzystanie z niego zgodne z przeznaczeniem bądź jego konserwację lub też obniżającą jego estetykę bądź komfort użytkowników, którą można wyeliminować za pomocą współczesnej techniki budowlanej. Wadą jest nie tylko właściwość, lecz również stwierdzony brak właściwości obiektu, o której sprzedawca zapewnił właściciela. Zaznaczyć należy, że nie ma znaczenia, czy wada powstała w wyniku wad projektu czy materiału bądź wykonawstwa, ani nie jest istotna przyczyna jej powstania - udział osób trzecich np. podwykonawców. Odpowiedzialność za wady powstałe w wybudowanym obiekcie zawsze ponosi wykonawca, nawet jeśli wykonał roboty zgodnie z otrzymanym od zamawiającego projektem, bądź korzystał z otrzymanych od niego materiałów. Omawiana odpowiedzialność jest niezależna od winy i obciąża sprzedawcę niezależnie od tego, czy wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedana rzecz jest wadliwa. Obowiązek usunięcia wykrytej wady spoczywa zawsze na wykonawcy.
Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym, na podstawie art. 560 Kodeksu Cywilnego jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.
Gdy kupujący żąda obniżenia ceny wówczas powinna być ona obniżona o różnicę pomiędzy wartością takiego samego lokalu, który nie ma wad a wartością identycznego lokalu z uwzględnieniem istniejących wad. Jeżeli zostały spełnione warunki uruchamiające odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, kupującemu przysługuje możliwość żądania zapłaty przez sprzedawcę kwoty odpowiadającej różnicy pomiędzy ceną rzeczy niewadliwej a ceną rzeczy wadliwej.
Kupujący może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Sprzedawca z kolei może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało ono nadmiernych kosztów, w takim przypadku kupujący nadal może do umowy odstąpić bądź żądać obniżenia ceny. W razie odstąpienia od umowy, kupujący obowiązany jest zwrócić sprzedającemu wszystko, co otrzymał od niego na mocy umowy, ponadto może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczył, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Odstąpienie skutkuje tym, że powstaje sytuacja jakby umowa nigdy nie została zawarta. Zaznaczyć należy, że kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. „Niezwłoczne" usunięcie wady w rozumieniu art. 560 § 1 k.c. oznacza naprawę rzeczy w krótkim czasie, którego ramy wyznaczają okoliczności konkretnego przypadku.
Sprzedawca nie uwolni się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady twierdząc, że kupujący mógł - przy dołożeniu należytej staranności - wadę zauważyć. Sprzedawca bowiem odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane. To na nim ciąży obowiązek udowodnienia, że wada była kupującemu znana, nie jest przy tym istotne czy była ona jawna, czy ukryta. Fakt, że kupujący w momencie zawierania umowy, względnie odbioru obiektu, wiedział o wadzie i nie zgłaszał zastrzeżeń stanowi przesłankę do uchylenia odpowiedzialności sprzedawcy za rzecz. Jednak należy podkreślić, że to sprzedawca zobowiązany jest udowodnić tę okoliczność – np. poprzez protokół zdawczo - odbiorczy.
Jednocześnie należy zwrócić uwagę, iż zgodnie linią z orzecznictwa Sądu Najwyższego sama formalna tylko zgodność rzeczy z normą techniczną nie wyłącza jeszcze skuteczności zarzutu istnienia wady fizycznej rzeczy. Natomiast atesty jakości, certyfikaty i inne sformalizowane oznaczenia cech jakości towaru należy traktować wyłącznie jako zapewnienie, że produkt ma określone właściwości, a nie jako dowód braku wadliwości rzeczy. Wykrycie wady następuje bowiem wówczas, gdy kupujący przekona się, że rzecz nie nadaje się do użytku zgodnie z przeznaczeniem, lub że ma wady obniżające jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony.
Zgodnie z art. 559. Sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej. Oznacza to, że na kupującym nie spoczywa ciężar dowodu, iż wada powstała z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy, ryzyka wadliwej produkcji i ryzyka związanego ze sprzedażą rzeczy wadliwych nie może bowiem ponosić kupujący. Na sprzedawcy spoczywa zatem obowiązek kontroli dostarczonego towaru celem stwierdzenia, czy w dacie wydania kupującemu przedmiotu sprzedaży nie ma on wad fizycznych. Natomiast kupujący nie ma obowiązku badania rzeczy, a ujemne dla niego skutki prawne wywołują jedynie dwa elementy: świadomość, że rzecz zaoferowana do sprzedaży ma wadę i świadome w takiej sytuacji nabycie rzeczy wadliwej.
Podsumowując, w przypadku uzyskania informacji od kupującego o wykryciu wad w rzeczy, sprzedawca powinien niezwłocznie zbadać rzecz celem określenia swej odpowiedzialności za wadę. Nie każda niekorzystna właściwość pociąga za sobą odpowiedzialność sprzedawcy jednak to on powinien wykazać, iż nie ponosi winy.
Konrad Olczak specjalista ds. nieruchomości - prawnik
Kancelaria Skoczyński Wachowiak Strykowski Kancelaria Prawna spółka komandytowa
www.sws.com.pl
