Dobre prognozy dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce

W najnowszym raporcie o rynku nieruchomości "Marketbeat - wiosna 2010" eksperci firmy Cushman & Wakefield poddali analizie rynek powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych, hotelowych i mieszkaniowych oraz rynek inwestycyjny w Polsce w 2009 r. Publikacja przedstawia także prognozy na najbliższe lata.

Rok 2009 był pod względem wartości i liczby zawartych transakcji jednym z najsłabszych okresów w historii inwestycyjnego rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. W tym czasie podpisano jedynie ok. 20 umów o łącznej wartości ok. 698 mln EUR.

„W I kwartale 2010 r. obserwujemy na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wzmożoną aktywność inwestorów. Biorąc pod uwagę wolumen inwestycji, w styczniu i lutym zawarto niemal tyle samo transakcji ile w całym 2009 r., a wiele umów jest negocjowanych. Jeśli ten trend utrzyma się w całym 2010 r., to łączna wartość transakcji może być niemal trzykrotnie wyższa niż w kryzysowym 2009 r. i wynieść ponad 2 mld EUR” – informuje Aleksander Loster, Starszy Konsultant z Grupy Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield.

„Największe zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych budzą najlepsze pod względem lokalizacji i standardu nieruchomości, głównie biurowe i handlowe, uznawane za bezpieczne lokaty kapitału. W tej grupie zauważalna jest nieznaczna kompresja stóp kapitalizacji, a bardziej ryzykowne produkty są nadal ostrożnie wyceniane przez potencjalnych nabywców. Część właścicieli akceptuje nowy, niższy poziom wycen i poszukuje funduszy na kolejne inwestycje – co powinno poprawić płynność w sektorze nieruchomości komercyjnych” – dodaje ekspert.

Po gwałtownym załamaniu na przełomie 2008/2009 r. także rynek najmu powierzchni biurowych bardzo powoli odrabiał straty. Wolumen najmu wzrastał dzięki znacznym spadkom czynszów oraz atrakcyjnym pakietom zachęt. Mimo to popyt był wciąż zbyt słaby, aby wchłonąć powierzchnię w budynkach, których realizacja rozpoczęła się jeszcze w czasach hossy. W konsekwencji w całej Polsce wzrosła liczba pustostanów. Znacząco niższy popyt oraz trudności w uzyskaniu finansowania nowych projektów sprawiły, że wiele planowanych inwestycji zostało wstrzymanych do czasu poprawy koniunktury.

Katarzyna Opalska, Analityk z Działu Doradztwa Cushman & Wakefield, stwierdziła: „Rok 2009 to przede wszystkim prawie 50% spadek popytu brutto (w stosunku do 2008 r.) na powierzchnie biurowe. Zmalała zarówno liczba zawieranych transakcji, jak i średnia wielkość obejmowanej powierzchni (szczególnie w segmencie powyżej 3.000 mkw.). Znacząco zwiększył się udział umów renegocjowanych (z ok. 10% w 2008 r. do ok. 22% w 2009 r.). Wskaźnik pustostanów wzrósł, a czynsze spadły, niekiedy nawet o ok. 25%. W tej sytuacji rynek zmienił się diametralnie, stając się rynkiem najemcy. Beneficjentami tej sytuacji będą przede wszystkim najemcy wielkometrażowi, którzy mogą liczyć na znaczące obniżki czynszów i bardzo korzystne pakiety zachęt dodatkowych. Ich decyzja o podpisaniu umowy najmu może stanowić warunek sine qua non rozpoczęcia realizacji inwestycji. Obecny rok, ze względu na korzystne prognozy makroekonomiczne, powinien przynieść lekki wzrost popytu, natomiast większe ożywienie na rynku biurowym spodziewane jest dopiero w 2011 r.”

Zasoby nowoczesnych magazynów w Polsce wynosiły na koniec 2009 r. ponad 6 mln mkw. Zgodnie z przewidywaniami przyrost podaży wyhamował. Na rynek weszło ok. 857.000 mkw. nowej powierzchni. Na koniec 2009 r. w Polsce był blisko 1 mln mkw. wolnej powierzchni magazynowej, najwięcej w Warszawie i na Górnym Śląsku. Popyt w 2009 r. zmniejszył się dwukrotnie w stosunku do roku 2008 i wyniósł 765.000 mkw.

Sytuacja na rynku najmu nowoczesnej powierzchni magazynowej powoli się poprawia. Tomasz Mika, Starszy Negocjator z Działu Powierzchni Magazynowych Cushman & Wakefield, uważa, że „w 2010 r. liczba transakcji nieznacznie wzrośnie, ale daleko jej będzie do poziomu z lat 2007-2008. Większość nowo powstających magazynów to obiekty budowane na zamówienie i dostosowane do wymagań klienta (pre-lease, built-to-suit), ale pojawią się również inwestycje spekulacyjne. Niski poziom czynszów będzie się utrzymywał w lokalizacjach o wysokim wskaźniku pustostanów. W pozostałych lokalizacjach ceny będą stopniowo rosły”.

Rok 2009 należał do rekordowych pod względem podaży na rynku nieruchomości handlowych, ponieważ oddano do użytku ponad 900.000 mkw. powierzchni, której budowa rozpoczęła się jeszcze w czasie dobrej koniunktury gospodarczej. Blisko 57% powierzchni weszło na rynek w drugiej połowie roku, m.in.: Bonarka w Krakowie, Galeria Jurajska w Częstochowie, Focus w Piotrkowie Trybunalskim i I faza IKEA Port Łódź. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosły na koniec 2009 r. 9.345.000 mkw., z czego 72,9% stanowiły centra handlowe, 19% magazyny handlowe i parki handlowe, 0,9% centra wyprzedażowe, a 7,2% inne obiekty handlowe. W minionym roku wzrósł udział małych i średnich miast (39,8%) w całkowitym wolumenie powierzchni.

Katarzyna Michnikowska, Starszy Analityk z Działu Doradztwa firmy Cushman & Wakefield, stwierdziła: „Na rynku nieruchomości handlowych w Polsce zaczynają być widoczne skutki globalnego kryzysu finansowego. Pojawiły się pierwsze pustostany, zintensyfikował proces wymiany najemców, wydłużył czas potrzebny na komercjalizację budowanych centrów handlowych. Rynek stał się rynkiem najemcy, dzięki czemu sieci handlowe mają większe możliwości wyboru lokalizacji, negocjacji wysokości czynszów i innych warunków najmu. Ponieważ deweloperzy ograniczyli swoją działalność, w latach 2010-2011 roczna podaż centrów handlowych spadnie. Brak powierzchni na wynajem ograniczy możliwości ekspansji sieci handlowych, zmuszając je do szukania lokali na rynku wtórnym i zaakceptowania rosnących czynszów”.