Świadectwo charakterystyki energetycznej z OC

Przepisy unijne regulując różnego rodzaju sfery naszego życia, mają przede wszystkim zapewnić nam, obywatelom państw członkowskich, nie tylko bezpieczeństwo, ale również pewność i stabilność określonych instytucji prawnych. Tym bardziej nie wydaje się aż tak konieczne uzasadnianie motywów ustawodawczych wprowadzonej do polskiego systemu prawnego instytucji świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, czyli inaczej certyfikatu energetycznego.

Dyrektywa 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 16 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, która została transponowana do polskiego systemu prawnego ustawą nowelizującą Prawo budowlane, weszła w życie 1 stycznia 2009 roku. Na celu przede wszystkim miała promowanie poprawienia charakterystyki energetycznej budynków we Wspólnocie z uwzględnieniem warunków klimatycznych zewnętrznych i lokalnych oraz wewnętrznych wymagań klimatycznych oraz opłacalności.

Charakterystyka energetyczna zaś jest to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku dotyczących zapotrzebowania budynku na energię na cele ogrzewania centralnego, ciepłej wody, wentylacji czy klimatyzacji, a także jeśli chodzi o budynki użyteczności publicznej – oświetlenia.

A zatem świadectwo charakterystyki energetycznej budynku to nic innego jak dokument określający wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku czy lokalu ważny na 10 lat.

Sporządzanie takiego dokumentu jest obowiązkowe i w swoim założeniu ma on przyczynić się do zmniejszenia wydatków na eksploatację budynków, a w dłuższej perspektywie do zmniejszenia zużycia energii i tym samym do zmniejszenia emisji gazów cieplarnianych.

Jak dotąd wszystko wydaje się być jasne i przejrzyste – cel słuszny, kierunek zmian jak najbardziej pożądany. Co jednak, kiedy certyfikator energetyczny - osoba uprawniona do wystawiania certyfikatów - sporządzi nierzetelne świadectwo i przez to może narazić właścicieli nieruchomości na szkody?

Od momentu kiedy weszła w życie 1 stycznia 2009 roku ustawa zmieniająca Prawo budowlane polski ustawodawca zdecydował się na kolejne zmiany, czego efektem była ustawa nowelizująca z dnia 27 sierpnia 2009 roku, która zaczęła obowiązywać w grudniu 2009 roku. Wprowadziła ona obowiązek zawarcia umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku ze sporządzeniem świadectwa charakterystyki energetycznej. Zaś na podstawie art. 52 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, który jest przepisem kompetencyjnym, Minister Finansów wydał 28 grudnia 2009 roku rozporządzenie dotyczące obowiązkowego ubezpieczenia certyfikatorów.

Jakie jednak jest rzeczywiste przełożenie tych przepisów na sytuację obecną?

- Przede wszystkim dają one właścicielowi nieruchomości pewne zabezpieczenie w przypadku błędnie wystawionego świadectwa. To ubezpieczenie OC ma chronić przed potencjalnymi błędami, nierzetelnością i ułatwić ewentualne dochodzenie roszczeń z tytułu nieprawidłowego wystawienia certyfikatu. – mówi Roman Tonia z firmy architektonicznej ARCHETON Sp. z o.o. - Ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna certyfikatorów za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem takiej osoby. W praktyce może okazać się niezwykle trudne wykazanie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy błędnie sporządzonym certyfikatem a wystąpieniem po stronie zleceniodawcy takiej usługi - właściciela nieruchomości - szkody oraz jej wpływu na zawartą umowę sprzedaży.

Punktem wyjścia jest tutaj zapewnienie ochrony interesów klientów, zlecających wykonanie certyfikatu. Ubezpieczenie OC daje partykularnemu klientowi pewność, że jeśli wystąpi u niego szkoda, to może liczyć na zadośćuczynienie. Z drugiej strony ubezpieczenie OC stanowi również wartość pozytywną dla certyfikatowa. Bowiem przy wykupie polis, której składka na rok wynosi między 100 a 400 złotych, jest w stanie zapewnić sobie wypłacalność odszkodowania w razie spowodowania szkody.

- Obowiązek ten funkcjonuje w obrocie prawnym od niecałych dwóch miesięcy. Trzeba pamiętać, że certyfikaty energetyczne są niezbędne przy uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nowopowstałego domu, zakupie budynku czy wynajmie lokalu i ich znaczenie stale wzrasta, a wraz z tym należy podkreślać rolę ubezpieczenia OC za szkody mogące powstać z powodu nieprawidłowo sporządzonego świadectwa. – dodaje Roman Tonia z  firmy architektonicznej ARCHETON Sp. z o.o.

Obowiązujące od 31 grudnia 2009 roku rozporządzenie Ministra Finansów wyraźnie wskazuje, iż osoby, które w tym roku otrzymają tytuł do świadczenia usług jako certyfikator są obowiązane wykupić polisę przed wystawieniem pierwszego certyfikatu, ale ten sam obowiązek dotyczy tych, którzy do tej pory takie certyfikaty wystawiali. Nie jest jednak do końca jasne, co w sytuacji, jeśli ktoś wykupił polisę na rok (jest to minimum) i dopiero po tym czasie stwierdzono, że świadectwo, które niegdyś wystawił zwiera kwalifikowane wady. Tego jak dotąd przepisy nie regulują.

Innym problemem, jaki ostatnio się pojawił, to mała ilość ofert ubezpieczenia OC dla certyfikatorów dostępna na rynku. Wynika to głównie z nowości wprowadzonych zmian, ale też z braku przygotowania poszczególnych ofert przez towarzystwa ubezpieczeniowe. Należy założyć, że rosnąca liczba certyfikatorów spowoduje wzrost zapotrzebowania na tego typu ubezpieczenie, co w dalszej perspektywie powinno być wystarczającym sygnałem dla firm ubezpieczeniowych, które powinny ten popyt pokryć. Obecnie wydaje się, że najbardziej opłacalne są ubezpieczenia grupowe zawierane przez stowarzyszenia, którym udało się wynegocjować nieco lepsze warunki ubezpieczenia niż w przypadku polis indywidualnych.

Konkludując warto zauważyć, że wspomniana wyżej dyrektywa harmonizująca kwestie certyfikatu energetycznego wcale nie wprowadza obowiązku OC dla certyfikatorów. Czy w takim razie należałoby interpretować to jako pewną niezgodność z dyrektywą?

Wydaje się jednak, że taka interpretacja byłaby daleko idąca. Trzeba podkreślić, że dyrektywy - w odróżnieniu od rozporządzeń - nie obowiązują wprost, są swoistymi wskazówkami, jak należy dane rozwiązanie zastosować w porządku prawnym konkretnego państwa członkowskiego. Dlatego też wprowadzenie przez Polskę instytucji ubezpieczenia OC dla certyfikatorów należy oceniać jako dalej idące rozwiązanie, zmierzające do zapewnienia lepszej gwarancji i jakości usług świadczonych w ramach sporządzania i wydawania świadectw charakterystyki energetycznej budynków.

Źródło: www.archeton.pl